银行放贷条件放松：高评估价格、双拼户型按一套算、二套房贷优惠自定义、商用物业利率优惠等。
　　国家规定对改善性住房放松贷款条件。
　　银监会《通知》下达。
　　银行二套房贷收紧。
　　编者按：小阳春变为三伏天，还没热闹够劲，一股冷风便扑面而来，情势大有急转直下之势。
　　一周前，大家还在津津乐道于筹款炒房，一周后，便开始又如惊弓之鸟，惶惶然逢人便问：房贷紧缩了吗？一朝被蛇咬，三年怕井绳，2年前的那一幕又开始令楼民们隐隐作痛：仅仅是因为二套房贷首付提高到四成、利率上调1.1倍，市场就完了。如今银监会关于二套房收紧的新政策会不会让市场重新回到“9·27”，会不会再令房价拐头大跌？无论是买了房的，还是准备买房的，都会非常关心这个问题。
　　现状分析
　　要去泡沫又要保经济，政策两难楼市或僵持
　　二套房贷的传闻刚一出来，郑宇就坐不住了，打电话问了周围一帮子朋友，尤其是和地产沾边的，一共就两句话，一句是，“二套房贷有没有收紧？”一句是，“你觉得房价会跌不？”然后，他又对自己说：“应该不会有问题吧？”
　　郑宇在今年5月份在香蜜湖、中心区接连吃进了两套豪宅，均是首付两成，但新传出的消息令他倍感不安。同时，据网上流传，目前已有疑似“新二套房贷”政策文本在好几个网站上流传。
　　“新二套房”政策全文网上流传
　　到目前为止，虽然各大媒体轮番报道导致二套房政策重又收紧的银监会这一文件(《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，下称《通知》)，但这一文件从未被全文转载过，而且，在银监会的官方网站上，这一文件也没有挂上去。但目前不少网站已经开始广泛流传疑似该文件的全文文本，其中表述与此前媒体报道的一模一样。比如，该文件中的“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。按网上流传，该文件在6月19日便已出台，而且，广东银监局也于7月8日向全省各城市转发了这一文件。因此，从道理上说，深圳收到这一文件已经是板上钉钉的事情。
　　深圳银行界“暗紧”
　　不过，从本报记者针对深圳各楼盘、地铺以及各家银行的调查来看，深圳关于二套房贷的执行情况明显滞后。一方面，没有任何官方部门出面表示已经收到并转发了该文件；另一方面，四大国有银行以及招行、深发展这6家银行在给本报的书面回复中也表示，其目前执行的房贷政策和此前并无明显不同。对这一点，似乎可以理解为，深圳银行界目前仍然在对“二套房”执行相对宽松的政策。因为，自去年底以来，在国家政策的支持下，银行界对二套房贷事实上已经完全放开———均是执行两成首付和4.158%的优惠利率。
　　但是，据本报记者的调查，目前深圳银行界事实上已经开始“暗紧”。比如二套房的认定开始严格，双拼户型可能要按两套而非一套贷款，商用物业下浮利率不再行得通，通过中介做高评估价超量放贷也不再容易等等。很多中介公司目前也都已经开始催告客户，促使其赶紧申请。
政策两难或令楼价难跌
　　2007年的二套房政策如猛虎出笼，吓得疯狂上涨的楼市转眼江河日下，房价一路下调了三成。如今一年多过去，休息够了的楼市重新开始再度扭头，又开始向上狂奔。同样类似的猛虎又被放出，是否会造成当年一样的结果，自然便成了业内和公众关心的焦点。
　　但就记者采访了解，对于二套房政策收紧，深圳地产界的看法颇为分歧。深圳中原地产总经理李耀智表示，目前政策出台的目的是防范房价过快上涨的风险，而不是打压楼价，这和2007年完全不同。同时，由于目前保增长仍然是最大要务，所以，后续的调控转向政策恐怕力度不会太大，因此，它对楼市的影响也不会很大。而看空派代表国世平则认为，目前宽松资金背景下，资金杠杆效应比期货还要厉害，“原来100万买不到3套房，现在100万可以买至少5套，多到10套，杠杆放大到了5-10倍，长久下来，银行会积累巨大的风险”。他认为，深圳楼市现状的火爆已经是到头了，今年10月份肯定会出现一次较大幅度的调整。
　　更多的业界人士则认为，未来楼市的发展可能会进入一个僵持期。国泰君安证券房地产分析师文启锋认为：一方面，由于巨额的资金流入楼市股市，而非实体经济，从而导致楼市股市暴涨，监管层肯定是要出手降温，但同时，经济“保8”仍然是重任在肩，监管层也很难大力关掉水龙头，“政策向左和向右的空间都很有限”。但他同时也指出，目前深圳楼价已经升至一个高位，继续上涨的动力也在减弱，接下来的市场可能会在高位盘整，买卖双方将进入一个僵持期。
　　焦点调查
　　1.做高评估价是否仍然行得通？
　　现状：银行不再默许了
　　“现在严格按照房产成交价来放贷，之前通过做高评估价来获取更高额度贷款的做法已经不行。”兴业银行零售部负责人说道。他称这是多家银行都在收紧的做法，尤其一些上半年业务量完成得好的银行。而据多家中介按揭部人士介绍，以前一套100万成交的房子，最多可能贷到90万，通用方法就是通过评估公司做高评估价到110多万，然后根据“最低首付两成”的规定就只需10万左右首付，而各家银行对此操作是“睁一只眼闭一只眼”地默许。此外，以前银行仅根据第三方评估公司出具的评估价来确定贷款额度，其中有的送面积或者送豪华装修的房子就可以上浮评估价，如此一来即使贷款成数不变，实际贷款额度也大了。而现在银行加强了对评估价的审查，要查实际成交价甚至去看楼盘现场。
　　2.二套房两成首付、7折利率是否仍然能做到？
　　现状“暗松的政策又暗紧了”
　　根据2008年10月22日央行出台的房贷新政，贷款利率最多可下浮30%、最低首付比例可至20%的规定仅限于“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”。因为“改善型普通自住房”的界定不明，各银行在实际操作中多打擦边球，基本上是所有二套房甚至有的多套房都能获得“首付两成、利率7折”的待遇，还曾有深发展推出“点按揭”突破了央行的7折利率下限。近日，记者就“是否收紧了房贷”对四大国有银行以及招商银行、深发展银行进行了书面采访，得到的答复都是“贷款政策未变”，而能够获得“两成首付、7折利率”的都是指“符合人行、银监局规定的购买首套或改善型普通自住房的客户”。就此，某股份制银行零售部负责人透露“就是之前暗松的部分现在又暗紧了”。
3.双拼户型是否仍按一套房放贷？
　　现状“这样操作有些麻烦了”
　　现在深圳楼市中普遍存在的“双拼户型”，今年3-6月份各家银行处理的按揭贷款基本上都是只算一套房，即如果是首次或者改善型置业，一次买了拥有两个房产证的双拼单位，也能按首套房的“待遇”获得7折利率优惠。而今多家中介按揭部负责人都表示“这样的操作有些麻烦了”，如中行、建行等银行都表明既然有两个房产证就要算两套房，即使首次置业也会有其中一套不能享受首付两成、7折利率优惠。
　　4.“负首付”是否还有可能？
　　现状：重点防范，不可能再现
　　有中介人员透露，通过做高评估价的方法能够实现低于两成的首付，甚至零首付，最极端的例子是实现负首付，既最后贷款金额比实际成交价还高。比如说，一套实际成交价150万的房子，从银行贷出来160万，不但一分钱首付不用出，多出来的10万块还能用于交中间费用和还月供。在记者采访中，中原、世华、世联行等各大中介都透露接触过此类负首付的案例。而多家银行房贷部门均表示此是防范房贷风险需要重点避免的现象，通过对评估价的严格审查，“负首付”不可能再出现。
　　5.商用物业是否也还可以享受优惠利率？
　　现状：不再优惠，甚至提高首付
　　去年底房贷新政放宽的是首套房和改善性住房的首付成数和利率优惠幅度，商用物业贷款依然沿用“最低首付五成，基准利率上浮10%”的政策，但是，实际操作中却多有暗松，本报今年5月时曾做过调查报道，当时兴业银行、交通银行等甚至可就部分商用物业贷款做到“基本利率下浮10%-20%”。而近日，记者通过这两家银行的房贷服务热线了解到，商用物业贷款利率都要在基准利率上上浮10%，另据中介按揭部负责人反映，有些银行甚至提高了对于商用物业贷款的首付成数要求，至少要五成以上。
银行调查
　　各银行对“二套房贷”政策执行情况一览
　　中国银行已经缩紧
　　“针对近期深圳楼市快速上涨、投资客数量增加的情况，我行将适度调整客户的准入标准。”7月15日，中国银行深圳分行房贷部在记者的书面采访中回复道，并表示积极采取了多种手段防范房贷风险，包括：建立问题贷款和借款人黑名单，对进入黑名单的人限制贷款准入；严格审核二手楼抵押物评估价格的真实性和合理性；完善内部流程和人员管理机制；定期对房地产市场进行分析，防范系统性风险等。随后记者以购房者身份咨询了两家支行，回复均是只有符合人行、银监局规定的购买首套或改善型普通自住房的客户仍可享受最低二成首付和基准下浮30%的利率优惠。
　　建设银行已经缩紧
　　“还是按照以前的房贷政策，没有变化。”7月14日，建设银行深圳分行房贷部负责人的回复如此。而随后记者以购房者身份在福田、宝安的两家支行咨询，得到的回复都是“符合人行、银监局规定的购买首套或改善型普通自住房的客户才可享受最低二成首付和基准下浮30%的利率优惠。”至于部分可“打擦边球”的二套房能贷多少款，房贷业务人员给出的答复一是要按照“家庭”来计算贷款次数，是否二套房要经系统审批；二是有两套房产证的“双拼户型”就得算两套房，即使首次置业也会有其中一套不能贷到首付两成、7折利率优惠。
　　工商银行等待通告
　　“目前还没有收到行里发布的新政策和通告，还是按以前的政策执行，不过将来很难说。”7月14日，工商银行南山区一位区域按揭中心的王姓客户经理向记者表示，所谓的以前的政策，是指第一套房现在执行首付最低二成，利率7折的优惠，如果第一套房贷款没有还清，第二套房房贷要么成数上浮一点点，要么利率上浮一点点。暂时这些政策还没有变。同时，经过记者反复询问，该客户经理也承认，现在操作中的确能做到部分二套房执行首套房的优惠。
　　农业银行等待通告
　　“我真的没办法给你一个承诺。”当记者以购房者的身份咨询“按揭第二套房还能否做到首付二成、利率7折”时，农业银行皇岗支行的彭经理很没底气地回答道，“虽然还没接到相关通知，但已有这个风声了。只能说现在你拿来可以办，但今天之后就很难说了。”不过，彭经理表示，如果第二套房要享受首付二成、利率7折的优惠，门槛依然未变，“首先要符合改善性住房的要求，即首套房产的人均面积不超过30平方米；其次是第二套房要新，地段要好，即评估要好，才能放贷”。但彭经理强调他们一直都这样操作，与收紧信贷的风声无关。
　　招商银行等待通告
　　7月14日，记者以购房者身份咨询了福田中心区一家招商银行支行的按揭客户经理，该客户经理向记者表示，暂时二套房仍能执行首付二成、利率下浮30%的优惠。“还没有新政策下来，不过要做的话，建议早做。”该客户经理表示，最近风声比较紧，上海和杭州已经实施了收紧二套房房贷的政策，深圳的政策还没有下来，但是预计也不远了。“这两天建行、工行一直在开会，讨论收紧贷款，不过招行还没有。”
　　楼盘现场
　　开发商催促，办按揭要尽快
　　不仅是对各大银行进行了调查，本报还选择了部分新盘，到现场对驻场的贷款银行进行了暗访，结果显示，各家银行对贷款政策依然是延续此前的操作，并没有出现明显变化。
　　龙岗中心城某楼盘驻场银行有建行、招行等多家银行
　　其开发商方面相关人员表示，银行对于购房者的放贷态度和按揭操作并没有变化。“所有都是传言吧，没有实质性文件，只要不碰线，都能操作。”他透露，他们楼盘的双拼户型依然可做到首付两成、利率7折的按揭优惠，只要买家的资信、收入都过关。不过，他也强调，驻场的银行对此审查一直较严格，“收入证明是通不过的，还要有银行流水账”。
　　横岗某楼盘驻场银行有深发展等多家银行
　　该楼盘相关负责人表示，在按揭方面，银行政策没变化。“这可能也与我们卖的是小户型有关吧。”她表示，或许又是因为面积小，就算买两套可能都没有超过100平方米，所以比较容易做到首付两成、利率7折。
　　福田某楼盘驻场银行有建行、交行等多家银行
　　该楼盘相关负责人对于“银行是否已开始收紧信贷”表示：“暂时还没有具体落实，没收到相关通知。”但是他表示国有银行对客户的资信和收入审查已经变得比较严格了。“虽银行没有正式对我们表示将会收紧信贷，但私底下还是会让我们催促客户赶紧来办按揭。”
专家预测
　　推动房价上涨的四种力量都会受冲击
　　邓坚深圳尚模地产营销总监
　　银行紧缩信贷必然导致房价短期下跌。这一波深圳房价之所以能够脱离经济基本面飞速上涨，最主要的原因是资金推动和通胀预期。推动房价上涨的主要有四股力量，第一是新增资本，4万亿投资，上半年放出的7 .37万亿新增信贷，部分流入了楼市股市买资产。第二是存量的资本，因为担心贬值，出于避险需求也涌进楼市股市买资产。第三股就是跟风需求，从众心理。第四就是刚性需求，不得不买。一旦信贷收紧，直接影响第一股新增资本，这种力量会大幅衰减。信贷收紧后，通胀预期也会减弱，而且在房价已经上涨30%到达前期高位的情况下，第二种存量的资金购房避险需求也会减弱。其它跟风需求和刚性需求也会观望，推迟购买。
　　不过我判断这次信贷紧缩不足以改变房价上涨的趋势，因为收紧主要是对新增信贷而言，上半年已经流入市场的7 .37万亿资金仍在市场滚动。另外，我对实体经济的结构性好转仍然比较看好，房价短期回调后，实体经济又好转，房价向上就有了基本面支撑。
　　信贷收缩不会让楼市重蹈2007年覆辙
　　李耀智深圳中原地产总经理
　　这次信贷收缩，会抑制投机者入市，抑制深圳房价的上涨，但是不至于像2007年一样造成房价拐头向下的局面。因为现在的形式与2007年完全不一样，当时国家政策的主要导向是防止经济过热，而现在恰恰相反，是要尽力保八，维持经济继续增长，整个政策出发点的完全不同决定了二者的力度差距很大。当时除了银行紧缩信贷外，还有不断的加息举措，贷款利率一路加到7.83%，还有首付提高的政策，而现在还没有看到加息的信号。
　　这次的影响最终有多深，要看后续政策力度有多大，我预计不会太大。政策的初衷是不想房价升得太快，而不是打压房价。深圳房价快速上涨，有大量投资客推波助澜的因素，而投资客的大规模入市，银行宽松信贷的原因不容忽视，因此政策从源头入手，控制一下以防止房价上涨过快，很正常。
　　楼市政策变化
　　20 0 7年9月27日，央行和银监会二套房首付提高、利率提高的新政出台，房贷紧缩的局面更加深化。投资成本大幅增加，银行杠杆效应降低，对投资者产生了强烈的挤出效应，正式拉开深圳楼市调整大幕。
　　2007年10月到2008年9月，整个金融政策都是以“紧缩”为基调，加存款准备金率、加息、房贷收紧。在此期间，深圳房价从2007年年中的最高位整体跌去三成多，个别区域、个别楼盘跌幅达至五成，在冰点时，新房月成交量只有20多万平方米，甚至低于1997年的水平。
　　2008年9月15日，央行年内首度降息、下调存款准备金率，政策拐点开始出现。
　　2008年10月22日，人民银行宣布首次购房及改善型购房的贷款利率下调至基本利率的70%，首付比例下降到两成。
　　2008年11月，中央正式提出实行“适度宽松的货币政策”。
　　2008年12月中旬，国务院出台规定，二套房贷可以享受首套住房同等优惠待遇，系列政策带来了楼市复苏，深圳市场从11月初开始出现新房成交持续维持高位的现象，一直持续至今。